L’achat d’un bien immobilier à plusieurs est une situation fréquente, qu’elle s’effectue avec son conjoint, ses enfants, des amis ou divers investisseurs. Deux options se présentent alors : créer donc monter une SCI (société civile immobilière) ou faire une acquisition sous le régime de l’indivision.
Monter une SCI
Le premier des avantages d’une SCI réside dans le fait que ses statuts sont fixés par la règle de la majorité pertinente, en ce qui concerne les prises de décision, alors que sous le régime de l’indivision, les décisions importantes sont prises à l’unanimité et les décisions de gestion à la majorité des deux tiers. Monter une SCI permet, dans les statuts, de fixer en toute liberté les conditions de majorité les plus adaptées aux buts des associés et ainsi, de faire du « sur-mesure ». Pour obtenir une gestion plus souple de la société, il est possible de remplacer la règle de l’unanimité par une règle majoritaire, concernant les actes de disposition.
Pour les actes d’administration, la règle des deux tiers peut être remplacée par une autre condition de majorité, davantage en adéquation avec la configuration de l’actionnariat, 51 % par exemple.
– D’autres avantages en SCI
D’autre part, la société civile fixe la prise de décision, dans le cadre de l’assemblée générale, qui inclut des règles de convocation. Elle rend obligatoire la présence d’un procès-verbal qui consigne la prise de décision, par le biais d’un registre coté et paraphé. Le régime de l’indivision, quant à lui, ne comprend pas ce processus. Le fait de disposer d’un organe de gestion, via un gérant, est un réel atout par rapport au flou artistique qui peut régner dans certaines indivisions. Il est aussi possible d’instaurer une cogérance dans le but de partager la gestion avec d’autres personnes (conjoint, enfants). Pour que la société civile ne se métamorphose en prison, il est conseillé d’établir des clauses de sortie afin que les associés minoritaires puissent, dans de bonnes conditions financières, quitter la société et percevoir la valeur de leur patrimoine.
L’investissement en indivision n’est pas une solution
L’achat en indivision (en couple ou en groupe) est simple et pratique puisque ce régime ne nécessite pas de formalités ni de délai supplémentaire lors des opérations d’achat. La sortie de l’indivision est également aisée, particulièrement dans le cas où les indivisaires se mettent d’accord, au préalable, sur les modalités de cette sortie.
Par contre, la gestion du bien en indivision est complexe en l’absence de terrain d’entente entre les indivisaires, après signature du contrat de vente.
Les indivisaires ont donc intérêt à éviter tout conflit le temps de l’indivision. Si l’un d’entre eux décède, les autres parties n’héritent pas de sa part, elle revient à ses héritiers. Toutefois, ces modalités peuvent être modifiées, en présence d’un notaire et dès l’achat, par une règle d’indivision stipulant des modalités particulières de gestion, de vente et de succession.